[전병서 칼럼] 중국 부동산, 블붕괴인가 조정인가?

 

 

중국 부동산, 블붕괴인가 조정인가?

 

부동산 3대 거물의 부동산에 대한 비관

 

2013년부터 줄기차게 오르던 중국 부동산가격이 2014년들어 상승폭이 둔화되면서 중국 국내외적으로 버블논쟁이 한창이다. 홍콩의 부동산재벌 리카싱(李嘉诚)이 중국부동산을 팔았고 중국 부자순위 1위인 부동산과 유통재벌 완다그룹의 왕졘린(王健林)회장도 부동산을 매각했다는 소문이 돌았다.

 

한술 더 떠 중국 SOHO그룹 회장이자, 부동산 재벌인 판스이(潘石屹)는 중국의 부동산시장은 빙벽 앞에 선 타이타닉호라는 표현으로 부동산 버블붕괴가 코 앞으로 다가 왔다고 경고했다. 최근 중국의 대도시를 중심으로 부동산시장에서 가격, 거래량, 신규투자가 모두 약세를 보이는 '트리플 약세'를 보이자 중국 부동산에 대한 버블붕괴에 대한 두려움이 커지고 있다.  

 

중국 부동산시장에 도대체 무슨 일이 있는 것일까? 중국 대도시 부동산 시장의 '트리플 약세'는 정부정책 변화와 일부 지역의 국부적인 공급과잉이 다소 과장되게 확산된 탓이다. 중국정부는 부동산 가격급등을 막기 위해, 주택구입제한, 대출제한, 부동산양도세 부과 등의 일련의 조치를 연속적으로 내 놓았고 지속적인 통화조절로 유동성을 계속 줄여 왔다.

 

특히 시진핑 정부 들어 부정부패 단속과 함께 고위공직자의 고급호텔 출입금지 등의 서방세계에서는 상정하기 어려운 조치가 이루어졌다. 덕분에 고급호텔의 매출이 격감하는 현상이 나타나자 일부 5성급호텔은 궁여지책으로 스스로 4성급으로 낮추는 해프닝도 벌어졌다.

 

그러자 호텔, 상가 등의 부동산사업이 주력사업인 리카싱과 왕지엔린, 판스이 등은 시장을 부정적으로 보고 비관적인 견해를 낸 것이다. 또한 중국정부는 부동산세 신설, 부동산 전국통일 등기제도 도입 등을 예고하고 있다. 공직자와 다수 부동산보유자들이 매물을 쏟아 냈고 이를 악재로 본 구매자측의 관망세가 가격조정, 거래량 급락을 가져온 것이다. 중국의 항조우를 비롯한 일부 부동산 투기가 심했던 대도시의 부동산 분양가격 하락은 과도한 공급물량이 있었고 정부의 긴축정책과 맞물려 업체들의 자금압박이 커졌기 때문이다.
 
정부정책에 답이 있다

 

토지를 국가가 소유하고 있는 중국은 그 특성상 정부정책이 가장 중요하다. 정부정책에 부동산시장의 미래 향배에 대한 열쇠가 있다. 부동산시장 판단의 기준은 가격이 오르거나 내리는 것이 중국정부, 공산당에 유리한가 불리 한가로 판단하는 것이 정확하다.

 

중국은 투자의 20%, GDP의 30-40%가 부동산관 연관되어 있다. 따라서 정부는 부동산시장이 죽으면 은행부실, 성장둔화, 고용감소의 연쇄반응이 나타난다. 또한 중국의 지방정부는 지방정부부채 상환자금의 30-150%를 토지매각대금으로 충당하고 있어 부동산가격의 하락은 지방정부의 재정문제로 이어진다. 따라서 부동산가격이 급등하는 것은 큰 사회문제지만 하락하는 것은 더 큰 문제다. 따라서 중국정부는 부동산가격은 하락하지 않고 GDP성장정도의 가격상승만 있다면 최선이라고 본다.

 

그리고 중국의 부동산시장, 금융시장은 정부가 상승이든 하락이든 충분히 통제할 능력이 있다는 점이다. 부동산가격하락이 사회적 문제가 되면 중국은 그간 규제를 했던 부동산정책을 완화하면 바로 약효를 낼 수 있다. 또한 모든 은행이 국유이기 때문에 부동산대출을 조절하면 얼마든지 부동산가격을 조정할 수 있다. 2014년 3월 이후 부동산가격이 조정을 보이자 후난, 푸졘, 광시, 톈진, 항저우, 장쑤, 안후이, 허난성의 주요 도시는 구매제한 완화, 부동산대출규제 완화를 바로 실시하고 있다.

 

중국 부동산시장은 가격상승과 하락이 지역별, 부동산 종류별로 확연히 다르다. 1-2선도시는 여전히 공급부족이고 3-4선도시는 공급과잉이다. 호텔, 상가 등의 상업용 부동산은 시진핑의 부패척결과 맞물린 고급소비 둔화로 된서리를 맞았지만 아파트와 같은 주거형 부동산은 일부 지역을 제외하고는 여전히 강세다.

 

연간 1400만쌍의 신혼부부, 1900만명의 도시진입 인구, 700만명의 대졸자들의 주거용 부동산의 수요가 근본적으로 중국의 부동산시장을 받치는 강한 수요의 원천이다. 또한 정부 재정, 그리고 시진핑 정부의 핵심경제정책인 신형도시화는 부동산이 하락하면 곤란해진다.

 

한국의 경험을 보면 7%대의 성장을 하고 도시화율이 50%대였던 시기는 부동산 폭등시기다. 7%대의 높은 성장을 하는 나라에서 부동산 가격이 내리는 것이 사실 더 이상하다. 당장 2020년까지 수도권 광역신도시 건설인 징진지(京津冀)일체화 건설 프로젝트, 1억명 농촌인구의 도시이전프로젝트인 신형도시화의 전제는 부동산가격이 하락해서는 안 된다는 점이다.
 
중국부동산 버블붕괴가 아니라 급등 후 조정단계

중국의 부동산시장의 버블붕괴가 당분간 나오기 어려운 것은
​
첫째, 전세계에서 7~8%의 고성장을 하는 나라에서 부동산가격이 내린 경우가 없다.

둘째, 도시화율이다. 중국은 현재 도시화율이 53%선이고 매면 1.4%씩 도시화가 진행되고 있다. 선진국의 사례를 보면 도시화율 40-70%대에서 가장 빠르게 도시화가 진행된다. 지금 중국은 도시화 가속화기에 진입해 있다.

셋째, 중국의 인구구조를 보면 2015년까지 25세~29세 사이에 있는 결혼적령기의 인구비중이 가장 높다.

넷째, 중국의 핵가족화로 가정의 분화가 더 가속화되고 있다. 5차 6차 인구센서스 통계로 보면 핵가족의 비율이 27%에서 38%로 높아져 인구증가와는 별개로 세대수 증가에 따라 부동산의 수요가 늘고 있다.

다섯째, 중국의 소비패턴의 변화다. 2011년부터 주택소비액이 처음으로 식품소비액을 넘어섰다. 소득수준 향상으로 주택에 대한 소비가 크게 높아지고 있기 때문이다.

 

중국의 부동산은 버블붕괴의 단계라기 보다는 급등후의 조정단계로 보는 것이 타당해 보인다. 일부 상업용 부동산과 일부 지역의 주거용 부동산가격조정을 중국 전체의 현상으로 보기는 어렵다.  진정한 부동산버블은 가격이 떨어져도 아무도 안 살 때가 진정한 버블이다. 현재 중국의 부동산시장은 강한 실수요가 받쳐주고 있어 일부 지역의 가격 하락을 두고 중국 전체가 버블붕괴 단계라고 확대 해석 하기는 좀 성급해 보인다

 

 

칼럼니스트 전병서

외환은행, 대우증권 리서치, IB본부장/상무, 한화증권 리서치본부장/전무 등 애널리스트와 IB(투자은행) 뱅커로 25년간 활약했으며, 현재 경희대 경영대학원 중국경영학과 객원교수, Wisefn 중국경제금융연구소 소장으로 있다. 중국 칭화대 경제관리학원(석사), 푸단대 관리학원(박사)에서 공부했고, 주요 연구분야는 중국 자본시장 개방, 위안화 국제화, 중국 성장산업 연구다. ≪금융대국 중국의 탄생≫, ≪중국 금융산업지도≫, ≪중국은 미국을 어떻게 이기는가≫ ,≪5년 후 중국≫ 등의 저서와 역서가 있다